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告别“公摊”!住建部发布新规,对楼市影响有多大?

日期: 2019-02-25
浏览次数: 16

“公摊面积”或将退出历史舞台。

 

近日,住建部发布《住宅项目规范(征求意见稿)》,指出住宅建筑应以套内使用面积进行交易” 这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。


建筑面积包括公摊面积和套内面积,我国普遍以建筑面积进行计价。买100平米房子最后只得70平米,甚至房子最后缩水一半,这背后正是公摊面积作祟。

 

公摊面积的存在,不仅让精装修、物业费、取暖费都多了一部分,而且给了开发商含混其词、不断推高公摊比例的可能。同时,由于分摊比例不一,也让平均房价失去了指导意义。

 

如今住建部征求意见,告别“公摊面积”成为可能,对于楼市影响有多大?

 

01

公摊模式的起源

 

公摊模式起源于香港。

 

1950年代,香港百废俱兴,房地产业蒸蒸日上。当时香港楼宇一般都是整栋出售,对资金要求量大,有开发商率先想出“分层出售”的主意,既然分层出售,那么公摊部分自然就包含在内,公摊面积由此而来。

 

在同一时代,香港还发明了以预售制为特色的“卖楼花”制度。随后在1990年代,随着内地房地产市场崛起,分摊面积和商品房预售制均被复制而来。

 

公摊面积的存在,导致无论在精装修还是计算物业费、取暖费时,都存在明显多征的情形。装修不会装修到公摊部分,取暖也不会取暖到公摊部分,但在收费时,公摊面积却一分不少,这显然是不公平的。


更大的问题在于,由于公摊比例本身并不透明,到底哪些应该公摊、哪些不该公摊、有多少属于公摊部分,也存在很大模糊空间。这就给了开发商暗箱操作的空间。

 

更重要的是,这一模式还让名义上的房价,在统计数字上显得更低一点。包含公摊在内的建筑面积明显高过实际套内面积,这在某种程度上拉低了数字上的房价。

 

然而,时随势移,房地产市场早已规范化,分层出售已是明日黄花,早已过时。为此,2013年,香港出台文件,强制要求商品房销售按实用面积计价,正式告别公摊面积。


而在国际上,发达国家均不存在公摊面积一说,所见即所得,房产交易相对清晰透明化。

 

而在国内,早在2002年,重庆就明确规定,住房销售以套内面积作为作为计价依据。重庆因此成为全国唯一不按照公摊面积计价的城市。

 

可见,取消公摊面积,转以实际套内面积计价,可谓大势所趋。

 

02

取消公摊面积,房价是涨是跌?

 

取消公摊面积,对于楼市的影响要一分为二来看。

 

有人认为,取消公摊面积,从建筑面积到套内面积将会缩水10%—30%。面积缩水,这意味着房价也将随之而下调,然而,这是一厢情愿。


一套房子的市场总价是多少就是多少,并不会因为计价方式改变而发生变化。相反,如果计价面积从100平方缩水到70平方,那么名义房价或许会随之上涨30%,从而保持总价不变。

 

简单而言,羊毛出在羊身上,取消公摊面积,不仅没有降低房价的效果,反而还会推高名义房价,但对于消费者整体的购房总价却不会有什么影响。

 

当然,即便如此,取消公摊面积,所见即所得,会让房价变得更加透明。

 

同一地段、同样大小、同样总价的房子,在过去看起来一模一样,但如果公摊面积大相径庭,那么实际房价就会出现明显差异。实际房价一旦暴露,这两个房子还能“一模一样”吗?

 

过去一套100平方米的房子,一套公摊比例是10%,另一个公摊比例是30%,但在均价上都是2万进行销售。如今,公摊面积被取消,房子的实际大小暴露无遗。

 

一个套内面积剩下90平方,一个套内面积剩下70平方,这两套房子还能买卖到同一价格吗?

 

 显然,那些公摊比例过大的二手房,可能面临房价大降的可能。

 

03

告别公摊,对房产税有何影响?

 

作为楼市调控的长效机制,房地产税离我们已经不算太远。

 

取消公摊面积,对于装修费、物业费、取暖费的影响可谓立竿见影。不过,对于房产税的影响,则存在两面性。

 

一方面,取消公摊面积,并不会影响房产税的实际征缴额。按照此前财政部的表述,我国房地产税将按照评估值进行征收。所谓评估值,即房价总价,并不会受到公摊面积或套内面积大小变化的影响。

 

另一方面,取消公摊面积,会显著影响到房产税的免征面积。任何国家对于房产税的征收,都存在一定额度的免征面积,中国也不例外。刚需首套可能会获得免征,也可能每个人都能获得一定的免征面积,30平方到60平方米不等。

 

这个免征面积,究竟是按照建筑面积计算,还是按照实际套内面积计算,可谓有天壤之别。如果告别公摊面积,房产税能按照套内面积计算,那么房产税负担将会大幅锐减。

 

04

结论

 

无论是出于规范房地产市场的需要,还是基于维护消费者权益的角度,取消公摊面积都是大势所趋。

 

其一,取消公摊面积,让住房和房价都变得更加透明。所见即所得,住房实际大小一看便知,开发商从此失去了借公摊比例上下其手的弹性空间,购房者也能对房子的情况也能一目了然。

 

其二,取消公摊面积,能切实遏制收费乱象。精装修,并没有装修到公摊面积空间;取暖费,也没有取暖到公摊空间。而这些过去都是以建筑面积计费,显然存在多收费的情况。如今,从建筑面积回到套内面积,正是拔乱反正之举。

 

其三,取消公摊面积,不会显著改变房价。实际房价该是多少还是多少,并不会因为计价方式变化而发生变化。相反,那些过去公摊比例过高的房子,恐怕不能与公摊比例过低的房子,继续维持相同的总价。


其四,没了公摊面积,要谨防开发商转而偷工减料、压缩公共空间。公摊部分多数公共设施,有其存在理由。所以,问题不是该不该有公摊,而是公摊面积不该计入房价。如果未来取消公摊面积,开发商会否压缩公共空间,这显然是存疑的。

 

其五,取消公摊面积,有利于房产税推进。房产税按照评估价征收,也不会受到有无公摊面积的影响。但是公摊面积的存在与否,却会切实影响到房产税免征面积额度。如果未来都按照套内面积进行处理,那么购房者能够享受到的实际免征面积有所增加,这显然会有利于房地产税的推进。

 

当然,公摊面积背后,涉及重重利益,改革历程并不会一蹴而就。目前,取消公摊面积,还只是住建部门的征求意见文件,离正式成形乃至落地,还有相当长的距离。


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