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预判未来的重要性:楼市寒冬中,恒大何以恒大?

日期: 2019-01-08
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自从98年房改以来,中国房地产市场已经在风雨中走过了20个春秋。回顾刚刚过去的2018年,可以发现这是一个不同寻常的年份,或许会成为中国房地产历史上的重要转折点。

 

这两天各大房企的销售数据已经陆续出炉,通过观察各家龙头房企的销售数据情况,我们可以很明显看出楼市生态发生的微妙变化,透过各家龙头房企数据背后隐含的战略布局,我们也能够窥探出楼市的未来走向。

 


销售数据盘点,楼市下半年遇冷

 

1月7日,中国恒大集团发布公告披露了2018年的业绩情况,去年恒大集团实现销售额5513.4亿,销售面积5243.5万平方米,超额完成5500亿的年度销售目标。



至此,碧桂园、万科、恒大等三大龙头房企去年的销售数据都已经出炉,他们在2018年的合约销售金额分别为7286.9亿元、6069.5亿元、5513.4亿元。如果结合这两年来的数据,可以发现一个明显的趋势,那就是恒大现在已经不再一味追求规模了,而是更加注重质量,这点我们后面再详细说下。

 

另外结合这几家房企上半年4124.9亿元、3046.6亿元、3041.8亿元的销售数据来看,不难发现他们下半年的销售金额均比上半年有所减少,这一点正好契合了近几个月来楼市遇冷的说法。

 

在今年下半年楼市遇冷的情况下,各家房企的销售金额都出现了较为明显的环比下滑,这种情况下恒大仍然能够超额完成预定的年度销售目标实属难能可贵,这也从另一个侧面反映出恒大在制定计划的决策能力和完成任务的执行能力方面都是非常优秀的。

 

纵观这几年来,许家印曾经提出过不少让人觉得难以完成的目标,但是在他的带领下,恒大最终还是奇迹般的圆满完成任务。例如2011年时,许家印提出5年内恒大足球队夺得亚冠冠军、2015年承诺三年帮助贵州省毕节市大方县实现脱贫摘帽、2017年表示企业要从“三高一低”发展模式转向“三低一高”发展模式,当时大家都认为许家印在吹牛,结果恒大全都超额完成了任务。

 

为什么要提这一点呢?

 

因为制定一个恰到好处的目标往往是建立在对未来拥有准确的预判上面,而保障每一个目标能够顺利完成又离不开企业上层强大的领导力和企业下层高效的执行力,这些需要企业拥有一个很好的目标管理体系。所以我们在此特别提到了恒大经常能够超额完成目标,是为了利用恒大的预判来帮助我们预判未来的楼市行情。

 


楼市行情在变,核心竞争点也在变

 

最近几年是中国房地产行业的黄金时期,不仅房价快速上涨,而且房地产销售面积也在快速增长,所以各大房地产企业都在拼命“加杠杆”进行扩张。但是从楼市的发展趋势来看,这种疯狂扩张的经营模式可能存在不小的风险,因为在各地房地产调控政策的影响下,现在各家房地产公司的回款速度都受到影响,这种情况下现金流问题反而显得更为重要。

 

所以接下来各家龙头房企之间的核心竞争点已经不是比拼“高周转”能力了,而是比拼“现金流”的稳定性和可持续性,因此我们在关注他们的业绩时,除了要看重销售金额之外,更要看重利润和现金。

 


由于各家房企全年的利润数据还没那么快出炉,所以我们只能通过已经公布的去年上半年的数据来做评估。2018年上半年,恒大的净利润为530亿人民币,远远超过了碧桂园和万科同期的163.2亿和135.2亿,成为名符其实的“现金之王”。按照今年下半年的楼市行情来看,预计恒大全年的净利润排在房企第一位也没有什么悬念。

 

恒大之所以能够获得如此高的净利润,不是因为恒大的房子价格卖得比别人更贵,而是因为恒大比其它房企更早预见到了市场的变化趋势从2017年开始,恒大就极具前瞻性的全部赎回了1100多亿永续债,这虽然减弱了恒大在2018年的扩张势头,但是却给恒大节省了上百亿利息开支,帮助恒大实现了现金流的稳定。

 

现在房地产行业已经进入到一个现金为王的阶段,而目前恒大集团账上躺着2000多亿人民币的现金,这些钱对于钱不仅可以作为渡过寒冬的粮食,也可以作为以后抄底的弹药。如今回头来看就会发现,许家印当初果断决定把恒大的经营模式调整为“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”的经营模式是一个非常正确的决策。

 

从目前的情况来看,拥有全行业最高的盈利能力,同时手握几千亿现金的恒大集团,无疑会成为房地产行业转型升级的最大赢家。正如许家印所说的那样:“越是市场不好的时候,往往越见证恒大的功力。”

 


楼市行情猜想,19年底或是抄底良机

 

在分析了各家龙头房企的情况之后,接下来还是要来讲下我们对于未来楼市行情的预判,2019年的楼市行情可能会先抑后扬。

 

由于2018年底楼市成交量下行的趋势存在一定惯性,所以预计2019年上半年的楼市行情应该仍然比较冷淡,并且可能出现价量齐跌的情况。但是随着各地政策的不断放松,以及央行货币政策的不断放松,预计楼市在2019年的下半年有望迎来转机。



虽然楼市的影响因素错综复杂,我们普通人难以做出有效的评估,但是借助一些比较靠谱的房地产企业对未来的业绩预测,还是能够帮助我们简单、快捷的对未来楼市行情做出一个预判。我刚才在上文中要举例说到恒大制定的目标往往能够实现,就是为了从众多房企中筛选出一家预测比较靠谱的,然后我们拿他们的预测结果来分析就可以了。

 

对于2019年,恒大给出的全年销售金额目标是6000亿元,大概比2018年高出10%,这说明恒大高层对于今年的行情还是没有过于乐观,但同时也不会过度悲观。既然许家印之前吹过的牛逼都能够实现,那么说明他这个人说话是胸有成竹的,所以我们姑且可以选择相信这一次也大概率能够实现。

 

假设恒大认为他们2019年的销售金额能够比去年略微增长,那么在考虑到目前行情较为冷淡的现状,以及行情复苏回温所需要的时间后,我们认为行情应该是在下半年才会有较大的转机,所以大家到时候可以考虑根据行情入手抄底。

 

想必大家应该还记得那位曾经准确预测了2007年成功预测次贷危机、2013年房地产周期拐点、2015年全球资产价格动荡、以及2018年经济下行压力的“周期天王”周金涛吧,他生前也建议大家在2019年抄底买房。

 

如果结合恒大的预判来看,或许2019年的年底将会是一个不错的买房时机,所以想要买房的你,赶紧努力攒钱吧,错过了这个村可就没这个店了。


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