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你要申报,我赔钱不租了!租房抵扣个税让房东慌了?实际情况是…

日期: 2019-01-08
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元旦以后,为了能顺利完成个人所得税专项附加扣除,很多人都在积极进行“个税”专项附加扣除信息采集申报工作。就在这时,网上一篇“房客申报住房租金附加扣除,房东要交税”的消息,让一些准备填报住房租金附加扣除的人们有些犹豫。

网传 房客申报“租金附加扣除”房东要交税


根据国务院发布的《个人所得税专项附加扣除暂行办法》(以下简称《暂行办法》),2019 年1月1日起,将实施对子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金、赡养老人共6项在内的个人所得税专项附加扣除。


而网上一篇关于住房租金附加扣除的文章,让一些准备填报住房租金附加扣除的人们有些犹豫。


这篇题为《房东跟租客说:你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》的文章中称,一租客突然接到房东打来的电话,被告知“如果你去申报住房租金抵扣个税,房子就不租给你了,我宁愿退房租!”文中房东算了一笔账:你拿我的信息去申报个税抵扣,过不了几天税务部门就会通知我去“开发票”,单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘以12%),这还没算增值税和附加税等!你申请住房租金专项附加扣除能省100元,我至少要垫进去500元。


根据这篇文章所表达的意思,房客申报住房租金附加扣除可以少交个人所得税,但由于申报“住房租金附加扣除”要填写房东信息,税务机关会据此要求房东纳税,并且纳税金额会超过房客少交的个税。


因此,房东不愿意房客申报“住房租金附加扣除”,除非涨房租。对此,网上也出现“申报个税专项扣除不应成为征税线索”的观点,但官方一直未就此事进行明确回复。



现状 房东纳税大多转嫁给了租房者



西安一家连锁中介公司的业务人员表示,目前西安房屋租赁市场仍然是以个人对个人为主,这样房东不存在纳税的情况。不过一般企业给员工租宿舍则需要发票来报销,但这种情况房东则会要求签“不含税”价格的租房合同,这也变相将税款转嫁给了企业一方。


西安市民李女士就职于西安高新区一家企业,企业在高新区租了三套房作为员工宿舍,不过每套房与房东签的都是“不含税”价格的合同,房东给公司开票,税款由公司承担。


李女士提供的房屋“税收完税证明”显示,房东所需要缴税的名目分别为个人出租房房产税和财产租赁所得个人所得税。


李女士所在企业分别租了房租为每月6300元、5230元、1500元三套房。其中房租为6300元的房子6个月共纳税4452.84元,平均每个月税额约742元;房租为5230元的房子6个月纳税3665.18元,平均每个月约610元;房租为1500元的房子6个月纳税744元,平均每个月124元。


根据李女士提供的纳税凭证显示,房租价格越高,纳税金额就越高。



房客 担心房东要涨价选择不申报



昨日,资深财务人员张女士表示,根据相关扣除标准,直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,每月扣除1500元。那么,在西安租房的企业员工就可以每月扣除1500元,而扣除1500元所少交的税额与该员工收入有关,以员工薪水每月8000元为例,那该员工扣除1500元后少缴税45元(工资扣除起征点5000元后,3000元以内纳税3%;3000元至12000元纳税10%,再减去210元速算扣除数。工资越多缴税越高)。


对于申报住房租金附加扣除,西安的房客和房东是怎么看的呢?


市民刘先生目前有一套位于城南的房子正在出租中。他表示,由于他与房客签订的租房合同中有他的个人信息,如果房客申报“住房租金附加扣除”填写了他的信息后要交税,那他肯定也要涨房租。


刚刚大学毕业的小刘在一家企业工作,每月工资6000元左右,她目前租房住,每月租金1600元,对于此次的减税申报项目,她只符合“住房租金附加扣除”条件。


如果她按政策每月扣除1500元,按目前5000元个税起征标准就不用缴纳个人所得税,如果按6000元收入缴纳个人所得税,她每个月需要缴税30元(1000元乘以3%)。小刘说,她不准备申报“住房租金附加扣除”,如果因为申报扣除房东要涨房租,那就得不偿失了。


看了以上信息,我们一起来梳理下。其实房东以前就该纳税,但此前个人房东纳税并不普遍。


以个人所得税来看,根据中华人民共和国国务院令(第707号)公布修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,明确规定个人出租不动产取得的所得,在个人所得税法律规定的个人所得的范围。


你要申报,我赔钱不租了!租房抵扣个税让房东慌了?实际情况是…


自2001年1月1日起,对个人出租房屋取得的所得,暂减按10%的税率征收个人所得税,但在实际征管中则存在着更低的核定征收率。


那么,有多少房东过去缴纳了这部分税呢?


在实际的租赁关系中,由于租客多是不需要开发票的个人,房东的房租收入往往被模糊掉,未能按照税法的规定来纳税。市民表示:“还没见过哪个房东租房去申报纳税。”



个人出租住房纳税真的很高吗?



很多房主也被一些网络文章提到的高额计税数字吓住了,更不愿意去配合租客申报住房租金扣除。


在刷屏文章中,有房东算了一笔账:你拿我的信息去申报个税抵扣,过不了几天税务部门就会通知我去开发票,单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘12%),这还没算增值税和附加税等!你申请住房租金专项附加扣除能省100元,我至少要垫进去500元。


其实,个人出租住房需要缴纳的税目非常多,包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加等。一般来说,税务部门为了简化计算,会设定一个综合税率。不同省市和地区的差异较大,有的省市个人出租房屋税收综合征收率低至4%。


专家表示,很多地区对于个人出租住房按一个较低的综合税率简易征收房租的税金。比如北京一般是按照房租的5%综合税率来征收。也就是说,假如北京一个房东出租住房,每月房租收入3000元,按照5%综合征收税率,实际缴纳税款是150元,纳税数额远没有网络文章中计算的那么高。



那么对租客来说,到底申报能省多少钱?



根据租房城市不同,住房租金扣除标准分为1500元、1100元、800元三档。如果是直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,每月扣除1500元。


除以上城市外,市辖区户籍人口超过100万人的城市,则每月扣除1100元;市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市,则每月扣除800元。


按月换算后的综合所得税率表。


举个例子,在北京租房,租金3000元,扣除三险一金后月薪1万元,在个税起征点为5000元情况下,没有专项附加扣除,每月需缴纳个税(10000-5000)×10%-速算扣除数210元=290元。


在享受到1500元的住房租金扣除后,每月缴纳个税降至(10000-5000-1500)×10%-速算扣除数210元=140元,也就是每个月增加150元到手收入。


根据按月换算后的综合所得税率表,如果你是北上广深租房,也就是享受1500元扣除,那么最低每月可省下个税45元,最高可省下675元。也就是工资越高,租房抵扣减少的个税越多。



如何让租客顺利享受租金抵扣?



制度仍需完善


据中新网,专家表示,后续建议针对此类问题继续观察,若是房东不愿意配合租客抵扣税费,估计税务部门还需要提供一些比较简便的操作办法,即简化流程。


专家认为,目前国内的确存在对于个人房源出租监管的漏洞,对个人出租房源查收税款的难度也较大,这就在一定程度上造成了许多出租房并没有缴纳相应税费,也需要建立和健全对于租金个税缴纳的监管制度。


也有专家指出,“这种设置看似会增加上游的税收负担,实际上是完善国家的税收征管系统。当上游纳税人开具发票,完成他/她的纳税义务之后,下游的人才能够实现他/她的税额抵扣。”


对借机威胁涨房租的可以举报


专家指出,首先,按照目前个税法的规定,房东收取的房租收入要按照财产租赁所得缴纳个税,这个和房客是否需要抵扣没有直接关系,其次,房东也有义务协助房客完成房租个税的抵扣,以担心被税务局追缴税费的理由来阻挠房客抵扣既不合理也不合法。


中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青表示,在申报租金扣除时,新规只是要求留存房租合同等备查,并没有要求提供完税发票和付款记录,本身政策已经考虑很周到,释放了最大的制度善意,就是为了方便租客能顺利享受到租金扣除,但很多房东借机威胁涨房租,对于这种行为可以根据租赁合同条款的约定来主张自己的权利,也可以直接向税务部门举报。





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